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楼市七大背离现象的警示2018-09-27 07:40作者:陈涛

当前楼市运行进入了一个自我矛盾的境地,存在七个方面的背离现象。

一是房价高涨与存款低增形成背离。截至2018年8月末,全国人民币各项存款同比增长8.3%,创出近40年来新低,反映出住户和企业的实际购买能力在衰减,而这与一路走高的房价以及居高不下的总购房款形成了较大背离。

二是销售放缓与购地上涨形成背离。2018年1-8月,全国商品房销售面积同比增长4%,较上年同期下降8.7个百分点;同期房地产开发企业土地购置面积同比增长15.6%,较上年同期上升5.5个百分点。如果按照当前销售情况预估未来销售,那么有可能会形成新的库存压力。

三是楼市高热与消费放缓形成背离。在社会消费领域,持续上涨的房价并未带来持续的财富效应。2018年1-8月份,全国社会消费品零售总额同比增长9.3%,较上年同期下降1.1个百分点。

四是股市低迷与楼市上涨形成背离。同为资产的股市和房市呈现出两极分化,股指屡创历史新低,而房价持续走高,社会股票和住宅资产配置的结构严重扭曲。

五是热点城市新房价格与二手房价格出现了背离。2018年8月,北京二手房价格指数同比下降2.6%,上海二手房价格指数环比和同比均出现下降,厦门二手房价格指数同比下降4.9%。考虑到二手房更加接近完全市场竞争状态,且热点城市大多已进入存量房市场,二手房价格比新房价格更能代表楼市整体运行走势,目前已经出现了明显松动。

六是土地市场低迷与楼市热度形成了背离。今年以来全国土地市场整体低迷,据研究机构统计,截至2018年8月末全国土地流拍807宗,流拍建筑面积近8千万平米,这与全国楼市普涨态势形成较大背离。

七是楼市稳增长作用和我国经济增长动力转换形成背离。当前我国楼市稳增长的边际作用已经受到了终端需求刚性约束。2008年应对国际金融危机以来住房需求的持续释放和社会公众购买力的转移,住户部门存款增长明显放缓,实际购买力严重收缩,已经明显限制当前楼市稳增长空间。同时,我国经济增长动力将更多依靠创业创新驱动,依靠提高全要素生产率,这与楼市推动经济增长的内在机理存在本质差异。这些情况表明房价上涨的脆弱性已经开始显现。当然楼市预期的松动能否最终转化为促进楼市回归居住属性的动力,还需要进一步观察。

楼市已经寄托了我们太多的期望、梦想和财富。曾经创造楼市繁华的时期已经过去,随着全国性的住房供求关系平衡,经济增长动力转换,房地产市场平稳发展,对于当前我国有效应对外部冲击和推进我国经济转型升级至关重要。地方政府要严厉打击住房投机炒作行为,金融部门要严禁资金违规大量进入房地产领域,家庭部门要量力而行避免非理性加杠杆,房地产开发企业要保证建筑质量和加快供应,房东和中介要主动保护好住房租赁市场的生态,还要认真做好房地产市场的新闻舆论引导。房地产市场平稳关系着千家万户,也需要千家万户的共同呵护。

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