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深圳房地产研究中心研究员

反手精装 覆手毛坯2018-11-21 09:03作者:环宇杂谈

楼市下行,开发商比拼的是烧脑的“营销术”,折扣返点、开盘抽奖已是标配,无理由退房、送宝马、送旅行套餐等算是创新了。近期,被戏谑为“开发降级”的“精装改毛坯”备受营销青睐,甚至有项目装修部品已采购到位了,居然临时决定进行“精装改毛坯”的逆操作。犹记得,2017年楼市火爆之时,各地不少楼盘“毛坯改精装”。甚至,就在今年年初,很多地方还言之凿凿,或给出全装修占比计划,或者干脆明确,未来几年彻底消灭毛坯房,实现住宅产业化。

近日,南京两家开发商,围绕“精装改毛坯”怒怼,刷爆朋友圈,发起口水战的一方毛坯交付,广告语是这样的:“毛坯现房,更实惠!区域限价2.2万”,暗指对面竞品2.6万的定价不实惠、不符合政策;对面不甘示弱的友商反怼:“有实力买我的,不买毛坯保障房”,比喻对方是“毛坯保障房”,同时也在暗指购买我精装修的客户是有实力的!毛坯交付方再次反击,“买毛坯,自己装,装修质量有保障”!意在指对方所谓的精装修,其质量可能会令买房人不放心。

互怼大戏,背后折射出,“精装改毛坯”的触发因素就是限价。过去,市场需求很旺,几十万的茶水费都不在乎,还能在乎精装修拉升房价吗?再说,开发商装修,给业主省事,而业主费力劳神去装修的话,又是噪音扰民、又是甲醛污染。而且,开发商通过战略采购的谈判能力、专业的装修设计,既能降低装修成本,也能实现溢价收益,还能减少建筑垃圾,可谓一举多得。政府的住宅产业化政策,也是奔着这个来的。但形势走在人的前面,估计谁也没有料到限价政策。

现在,价格定高了,不仅房管局那里过不去,市场下行后,老百姓也不买单,甚至也买不起单。但是,如果调低价格,前期小业主不买账,各地如火如荼的“房闹”会随时降临。于是,“精装改毛坯”就成了夹缝中的选择:一方面,借助“精装改毛坯”变相降价,政府和业主都认可。对政府来说,房价统计上好看了,悬在头顶的调控压力也小了很多;对前期小业主来说,这样的降价“没毛病”、“没刺挑”。另一方面,靠精装修实现溢价收益,现在行不通了。

上半年,很多开发商以精装修来规避限价,也就是“以次充好”,变相突破限价。但市场下行后,由于浩浩荡荡的维权,加上上级强烈要求打击“虚假宣传”、“捆绑销售”,这个多方默认的潜规则玩不转了。像成都、武汉等城市,要求装修标准明码标价,使用什么部品、什么材料,其品牌、型号、规格等,都要一一列出。现在,不仅装修上不赚钱了,而且装修交付的话,项目开发周期至少延长一年。财务和人工成本越来越大,资金链压力越来越大,精装修也越来越不划算。

对潜在购房者来讲,至少房价下降了,至于以后装修要花多少钱,暂时不管了,留给未来吧!“精装改毛坯”不仅是营销上的策略,更是楼市政策、供需对比、市场预期等多方变化的结果。

近期,多家知名开发商的项目发生板房、停车场板面塌陷事件,这在过去很少见。尽管是少量案例,但背后折射出的是,告别房价上涨,但依然要面对高地价、高成本,开发商必须要在“降成本”上下功夫,建筑节约成本是应有之义。值得反思的是,住房市场化发展了20多年,建筑技术、设计理念、材料更新上,进步不可谓不大,本以为住宅产业化会有更大进步,房屋质量会像城市面貌一样同步上升,但或许不如我们所愿,希望从跑步机上下来的楼市全面检修一下。

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