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深圳房地产研究中心研究员

调控“一日游”的城市之变2019-07-24 07:52作者:环宇杂谈

将楼市调控与开封府联系起来,实在是不搭嘎。作为我国首批历史文化名城、八朝古都之一的开封,以其4000年建城史和建都史的深厚底蕴,享誉天下的清明上河图,让人艳羡的文物遗存、城市格局、古都风貌而名满天下。现在,却因自己对“铜臭味”的贪念而自降身段。不过,站着说话不腰疼,旅游城市“收名不收利”,政府百姓过日子,须真金白银铺路。

三四线城市大多贪念楼市,但类似开封这类,把自己的命运系于别人的少见。开封所在的河南省是典型的单核省会,郑州一城大得惊人。2018 年,郑州GDP过万亿大关,排名第二的洛阳,连郑州的一半都不到,开封更是只有郑州的五分之一。于是,当河南举全省之力做大做强省会,当郑州成为国家中心城市、枢纽城市时,河南其他城市只能想着如何傍上郑州了。

于是,郑州东南西北的四个城市——开封、许昌、洛阳、新乡,大家都争相做着“郑州+”的规划。开封与郑州的“郑汴一体化”,提了十几年了。古城地下遍布文物而无法开发,开封地方政府也顺势而为,在连接郑州、开封两市的郑开大道与东京大道中间的狭长地带,规划了一个40平方公里的新城,密集布局了运粮河、中意湖和汴西湖等三大楼市片区。

这是常规套路。古城属于全国人民,要好好保护,城市发展“一路向西”;楼市给政府百姓带来收入,也为古城保护贡献真金白银,保护与发展“两相宜”。2016年以来,借着郑州腾飞,靠近郑州的运粮河片区,贡献了开封楼市50%的销售量,开封地方政府可谓抓住了机会。但是,这个红利开封想要,许昌、洛阳和新乡都想要。你会讲故事,别人也不差。

再说,郑州的红利也不是取之不尽用之不竭的。红火3年后,郑州楼市开始趋稳,红利辐射近乎强弩之末。特别是,开封本地客户的购房需求(特别是改善型需求)在2016年-2018年基本消耗完了。连上几个台阶后,开封的房价几乎与郑州郊区持平。价差消失了,投资客自然就退潮了。即便想买房,也有大把可供选择,比如夹在郑州和开封之间的中牟县(隶属于郑州)。

由于长期依赖郑州,当城区购买力释放殆尽后,本地内生需求接不上棒。2019年上半年,开封楼市迅速下滑,多数在售项目去化率不足30%。一旦路径依赖形成,便锁定了发展的方向,放飞自己有心无力。不得已,地方政府想起郊县客户。作为人口大省,开封下辖的杞县、通许、开封县(现祥符区)、尉氏和兰考等总人口在400多万,进城购房的需求比较大。

于是,2017年5月“汴九条”中最重磅的措施——“3年限售”迫不及待地要被列入过时政策了。说迫不及待是因为,这个政策从出台到现在只有2年,还未真正检验3年内禁售的效力,就“被过时”了。没有办法,来自郊县的需求,被迫承担起存量房循环的启动器。限售退出了,存量房流转起来了,新房市场才有接盘的力量,整个市场才有望恢复往日的热情。

有了热情,新盘去化也好,2017-2018年海量土地开工也好,才能按部就班地向前推进。但是,从区位上看,这5个县都在开封市区的东南方向,与西边的楼市主力区域接头困难。所以,被政策激活起来的,有多少是城镇化过程中合理的住房需求?不得而知,托底信号却确定无疑。政策出尔反尔,前期论证如游戏,变相鼓励投资,与“房住不炒”和稳预期不符。

政策“一日游”说明,任何城市的地产要可持续发展,都不能寄望于外部红利,要有内生力量。这就是,做强主城区、做强主打产业,辐射外围,实现人口、产业、交通、服务与地产“4+1”的相互促进。类似开封,本该围绕独一无二的主城区旅游文化积淀做大文章,联通东南郊县做城镇化。即便城市收缩,也可以聚焦固本,做小而美、小而精的范本,城市一样繁荣、居民一样富裕。说到底,增长驱动、短期化倾向重,这与高质量发展背道而驰。

调控“一日游”的城市之变2019-07-24 07:52作者:环宇杂谈
环宇杂谈 深圳房地产研究中心研究员

将楼市调控与开封府联系起来,实在是不搭嘎。作为我国首批历史文化名城、八朝古都之一的开封,以其4000年建城史和建都史的深厚底蕴,享誉天下的清明上河图,让人艳羡的文物遗存、城市格局、古都风貌而名满天下。现在,却因自己对“铜臭味”的贪念而自降身段。不过,站着说话不腰疼,旅游城市“收名不收利”,政府百姓过日子,须真金白银铺路。

三四线城市大多贪念楼市,但类似开封这类,把自己的命运系于别人的少见。开封所在的河南省是典型的单核省会,郑州一城大得惊人。2018 年,郑州GDP过万亿大关,排名第二的洛阳,连郑州的一半都不到,开封更是只有郑州的五分之一。于是,当河南举全省之力做大做强省会,当郑州成为国家中心城市、枢纽城市时,河南其他城市只能想着如何傍上郑州了。

于是,郑州东南西北的四个城市——开封、许昌、洛阳、新乡,大家都争相做着“郑州+”的规划。开封与郑州的“郑汴一体化”,提了十几年了。古城地下遍布文物而无法开发,开封地方政府也顺势而为,在连接郑州、开封两市的郑开大道与东京大道中间的狭长地带,规划了一个40平方公里的新城,密集布局了运粮河、中意湖和汴西湖等三大楼市片区。

这是常规套路。古城属于全国人民,要好好保护,城市发展“一路向西”;楼市给政府百姓带来收入,也为古城保护贡献真金白银,保护与发展“两相宜”。2016年以来,借着郑州腾飞,靠近郑州的运粮河片区,贡献了开封楼市50%的销售量,开封地方政府可谓抓住了机会。但是,这个红利开封想要,许昌、洛阳和新乡都想要。你会讲故事,别人也不差。

再说,郑州的红利也不是取之不尽用之不竭的。红火3年后,郑州楼市开始趋稳,红利辐射近乎强弩之末。特别是,开封本地客户的购房需求(特别是改善型需求)在2016年-2018年基本消耗完了。连上几个台阶后,开封的房价几乎与郑州郊区持平。价差消失了,投资客自然就退潮了。即便想买房,也有大把可供选择,比如夹在郑州和开封之间的中牟县(隶属于郑州)。

由于长期依赖郑州,当城区购买力释放殆尽后,本地内生需求接不上棒。2019年上半年,开封楼市迅速下滑,多数在售项目去化率不足30%。一旦路径依赖形成,便锁定了发展的方向,放飞自己有心无力。不得已,地方政府想起郊县客户。作为人口大省,开封下辖的杞县、通许、开封县(现祥符区)、尉氏和兰考等总人口在400多万,进城购房的需求比较大。

于是,2017年5月“汴九条”中最重磅的措施——“3年限售”迫不及待地要被列入过时政策了。说迫不及待是因为,这个政策从出台到现在只有2年,还未真正检验3年内禁售的效力,就“被过时”了。没有办法,来自郊县的需求,被迫承担起存量房循环的启动器。限售退出了,存量房流转起来了,新房市场才有接盘的力量,整个市场才有望恢复往日的热情。

有了热情,新盘去化也好,2017-2018年海量土地开工也好,才能按部就班地向前推进。但是,从区位上看,这5个县都在开封市区的东南方向,与西边的楼市主力区域接头困难。所以,被政策激活起来的,有多少是城镇化过程中合理的住房需求?不得而知,托底信号却确定无疑。政策出尔反尔,前期论证如游戏,变相鼓励投资,与“房住不炒”和稳预期不符。

政策“一日游”说明,任何城市的地产要可持续发展,都不能寄望于外部红利,要有内生力量。这就是,做强主城区、做强主打产业,辐射外围,实现人口、产业、交通、服务与地产“4+1”的相互促进。类似开封,本该围绕独一无二的主城区旅游文化积淀做大文章,联通东南郊县做城镇化。即便城市收缩,也可以聚焦固本,做小而美、小而精的范本,城市一样繁荣、居民一样富裕。说到底,增长驱动、短期化倾向重,这与高质量发展背道而驰。

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