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深圳房地产研究中心研究员

楼市放松心魔要控制2019-11-25 07:56作者:环宇杂谈

近期,一个有趣的现象,高层对经济下滑气定神闲,而一向反对“GDP崇拜”、“以增长论英雄”的学者,却屡屡呼吁货币和楼市政策要宽松。比如,2014年提出“新5%比旧8%好”的那位大咖,近期不断呼吁“降准降息”。地产领域,央行调查统计司原司长盛松成撰文指出,目前房地产在我国经济中仍有着重要地位,在经济面临下行压力、地产拐点逐步形成的背景下,楼市调控不应再大幅收紧。

另一名经济学家,中欧国际工商学院的刘胜军,近期也撰文指出,“房地产调控须谨防一刀切、过犹不及”。

回顾房地产的政策,翻翻当时的文件,就会发现,凡是调控政策松动的,哪一次不是强调,要促进平稳发展、控制房价上涨、打击投资炒作?前几年,“去库存”也好、棚改也好,相关政策文件,哪一个不是强调,要与城镇化结合起来,公共配套要跟上,绝不能助推房价上涨?但结果呢?大家都知道,每一次松绑都意味着房价要上涨、赚钱的机会来了。这两年,国家强调的“一城一策”,落实到地方的时候,是不是很多都异化为托底或刺激楼市呢?

根本上,房价上涨乃多方共同利益之所在,符合地方政府、开发商、地产上下游、金融机构、媒体(有广告代理)、少数富裕人群(资产主要在房子上)的利益。甚至,一些亏损的国企,也等着地产回暖了救济他们。楼下的小卖店老板说,旁边几家房产中介开不了单,她的生意也不好。抑制炒房、抑制房价上涨,存在利益上的巨大抵触,造成调控执行力不足。这就是为何对控制房价上涨的政策,老百姓信心不足,而调控松绑时,排着队涌入楼市。

盛松成和刘胜军,两位都强调要给房企融资适度松绑。道理没毛病,开发商没钱,供应就受影响,未来房价会涨;开发商没钱,就会借高利贷,资金链断了,行业不稳定。但想没想过,松绑了会是什么结局?上半年,华东(苏州、宁波等)、珠三角(东莞、深圳等)地王频现,原因就是严控的资金面,在今年一季度松了一个口子。这一松不要紧,一季度地产类信托募资增长25.71%,3月房企信托融资暴增382%。有了资金,开发商拿地任性得很。

某大银行一位朋友说,融资开闸的红利期是很短暂的,稍纵即逝,下一次开闸不知要等到猴年马月。所以,各家银行、信托的一致选择,就是“赶快吃并吃尽”。现在,表面看政策是紧了,但融资环境还不算太差,1-10月份开发商资金来源仍保持7%的增长。银行朋友说,现在“资产荒”很严重,只要是符合“432”(四证齐全、30%资本金和二级资质)的房地产项目,开发贷也好、信托也好,敞开供应。问题是,开发商空手套白狼的项目太多了。

说明什么?全社会资源配置中,地产有魔鬼般的虹吸效应,“一业兴、百业枯”。放开地产融资,全社会的成本就会被高高顶在天花板上,除了地产,大多数行业是亏损的。试想,哪个行业能承担10%左右的融资利率?最后,再谈谈供应。经过这10多年的狂飙突进,任何一个城市都不缺房子,中信证券用2020年全国第七次人口普查即将采用的“以房查房”方法,测算出全国城镇人均住房面积44.9 平米,高于大多数发达国家,比国家统计局数据高15%。

如果房价上涨,供应永远不够;房价一旦不涨了,或涨得少了,供应不足就是个伪命题。而且,供应也开始放量了,国家统计局数据显示,竣工增速转正了,意味着2015-2018年开工高增长,正转化为竣工交付,未来不缺房子。深圳“豪宅税”调整前,很多二手房在降价,调整之后,“减税30万、涨价80万”的现象屡屡上演。本意是减税减负,实际呢?所以,经济需要楼市,但更需要控制楼市,“一刀切”不好,但放松必然会走歪,这个心魔要控制。

楼市放松心魔要控制2019-11-25 07:56作者:环宇杂谈
环宇杂谈 深圳房地产研究中心研究员

近期,一个有趣的现象,高层对经济下滑气定神闲,而一向反对“GDP崇拜”、“以增长论英雄”的学者,却屡屡呼吁货币和楼市政策要宽松。比如,2014年提出“新5%比旧8%好”的那位大咖,近期不断呼吁“降准降息”。地产领域,央行调查统计司原司长盛松成撰文指出,目前房地产在我国经济中仍有着重要地位,在经济面临下行压力、地产拐点逐步形成的背景下,楼市调控不应再大幅收紧。

另一名经济学家,中欧国际工商学院的刘胜军,近期也撰文指出,“房地产调控须谨防一刀切、过犹不及”。

回顾房地产的政策,翻翻当时的文件,就会发现,凡是调控政策松动的,哪一次不是强调,要促进平稳发展、控制房价上涨、打击投资炒作?前几年,“去库存”也好、棚改也好,相关政策文件,哪一个不是强调,要与城镇化结合起来,公共配套要跟上,绝不能助推房价上涨?但结果呢?大家都知道,每一次松绑都意味着房价要上涨、赚钱的机会来了。这两年,国家强调的“一城一策”,落实到地方的时候,是不是很多都异化为托底或刺激楼市呢?

根本上,房价上涨乃多方共同利益之所在,符合地方政府、开发商、地产上下游、金融机构、媒体(有广告代理)、少数富裕人群(资产主要在房子上)的利益。甚至,一些亏损的国企,也等着地产回暖了救济他们。楼下的小卖店老板说,旁边几家房产中介开不了单,她的生意也不好。抑制炒房、抑制房价上涨,存在利益上的巨大抵触,造成调控执行力不足。这就是为何对控制房价上涨的政策,老百姓信心不足,而调控松绑时,排着队涌入楼市。

盛松成和刘胜军,两位都强调要给房企融资适度松绑。道理没毛病,开发商没钱,供应就受影响,未来房价会涨;开发商没钱,就会借高利贷,资金链断了,行业不稳定。但想没想过,松绑了会是什么结局?上半年,华东(苏州、宁波等)、珠三角(东莞、深圳等)地王频现,原因就是严控的资金面,在今年一季度松了一个口子。这一松不要紧,一季度地产类信托募资增长25.71%,3月房企信托融资暴增382%。有了资金,开发商拿地任性得很。

某大银行一位朋友说,融资开闸的红利期是很短暂的,稍纵即逝,下一次开闸不知要等到猴年马月。所以,各家银行、信托的一致选择,就是“赶快吃并吃尽”。现在,表面看政策是紧了,但融资环境还不算太差,1-10月份开发商资金来源仍保持7%的增长。银行朋友说,现在“资产荒”很严重,只要是符合“432”(四证齐全、30%资本金和二级资质)的房地产项目,开发贷也好、信托也好,敞开供应。问题是,开发商空手套白狼的项目太多了。

说明什么?全社会资源配置中,地产有魔鬼般的虹吸效应,“一业兴、百业枯”。放开地产融资,全社会的成本就会被高高顶在天花板上,除了地产,大多数行业是亏损的。试想,哪个行业能承担10%左右的融资利率?最后,再谈谈供应。经过这10多年的狂飙突进,任何一个城市都不缺房子,中信证券用2020年全国第七次人口普查即将采用的“以房查房”方法,测算出全国城镇人均住房面积44.9 平米,高于大多数发达国家,比国家统计局数据高15%。

如果房价上涨,供应永远不够;房价一旦不涨了,或涨得少了,供应不足就是个伪命题。而且,供应也开始放量了,国家统计局数据显示,竣工增速转正了,意味着2015-2018年开工高增长,正转化为竣工交付,未来不缺房子。深圳“豪宅税”调整前,很多二手房在降价,调整之后,“减税30万、涨价80万”的现象屡屡上演。本意是减税减负,实际呢?所以,经济需要楼市,但更需要控制楼市,“一刀切”不好,但放松必然会走歪,这个心魔要控制。

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